【案情介绍】

2015年11月8日，原告刘某某、周某某（乙方）与被告李某某、冯某某、李某某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号房屋（以下简称“系争房屋”）出售给乙方，转让价款为300万元；甲方应予2015年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2016年2月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定乙方除支付合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款106万元，该笔款项乙方于2016年2月15日之前且办理过户当日内（先付款后交易过户）直接支付给甲方；406万元为甲方出售该房地产净到手价格。

合同签订后，原告分期向被告支付购房款，2015年11月28日，原告刘某某与被告李某某对系争房屋进行了交接，但银行贷款未能在2016年2月15日前如期办出，直至2016年3月15日银行贷款获得审批通过，而被告却于2016年3月16日向原告发送了《解除房地产买卖合同通知书》，要求解除原告、被告之间签订的房屋买卖合同、追究原告的违约责任，拒绝配合原告办理房屋过户手续。

面对原告看似存在根本违约的被动局面，面对被告咄咄逼人拒绝配合办理房产过户的态势，面对系争房屋价格已上涨百万元的实际情形，面对已获银行贷款审批额度不可能长期为原告保留的窘境，原告本着购房的诚意，虽与被告几经协商，仍未果。无奈之下，原告决定通过法律诉讼维权，后原告经人介绍找到知名的专业从事房屋买卖、房屋动拆迁的黄方明律师（现上海市锦天城律师事务所合伙人律师）。

黄方明律师接受原告咨询期间，认真听取了原告的案情介绍，详细了解了房屋买卖合同履行的全过程，仔细分析了案情，特别是本案的争议焦点与原告进行了充分的交流。黄律师认为原告并不存在根本违约行为，被告合同解除权的行使也违法，原告完全有理由要求继续履行合同，要求被告协助其办理房产过户手续。原告最终确定委托黄方明律师代为诉讼。

庭审期间，原、被告双方围绕本案的争议焦点展开了唇枪舌剑的辩论，法院最终完全采纳了黄方明律师的代理意见，原告提出的诉请得到全部支持，本案完全胜诉，当事人非常欣慰，也深表感谢。

【争议焦点】

1、原告银行贷款审批逾期办出是否构成根本违约？原告能否主张继续履行房屋买卖合同？

2、原告银行贷款审批逾期办出，被告是否存在过错？被告能否主张解除房屋买卖合同？

3、被告在合同约定最后过户期限后继续收取原告支付的购房款、并在出具解除合同通知书的同一天却向银行提供银行卡号以便原告的贷款银行发放贷款，被告这一系列行为，是否视为原、被告双方就房产过户的交易时间进行了变更？

4、被告于2016年3月16日向原告出具的《解除房地产买卖合同通知书》是否有效？

【一审法庭判决】

一、原告（反诉被告）刘某某、周某某与被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某于2015年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、原告（反诉被告）刘某某、周某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某剩余房款900,000元；

三、被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）刘某某、周某某将位于上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号的房屋过户至原告（反诉被告）刘某某、周某某名下【过户所涉全部税费由原告（反诉被告）刘某某、周某某负担】；

四、驳回被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某的反诉请求。

本诉案件受理费12,800元，减半收取6,400元，反诉案件受理费6,142元，财产保全费5,000元，合计诉讼费17,542元，由被告（反诉原告）李某某、顾荚蓉、李某某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

附

上海市松江区人民法院民事判决书【（2016）沪0117民初*****号】

上 海 市 松 江 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2016）沪0117民初*****号

原告（反诉被告）刘某某，男，198*年*月3日生，汉族，住上海市徐汇区天钥新村67号某室，公民身份号码（略）。

原告（反诉被告）周某某，女，197*年*月12日生，汉族，住北京市西城区佟麟阁路62号11号楼某号，公民身份号码（略）。

上述二原告的共同委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师（作者加注：现上海市锦天城律师事务所合伙人律师）。

被告（反诉原告）李某某，男，197*年*月2日生，汉族，住上海市徐汇区汇成苑五村83号某室，公民身份号码（略）。

被告（反诉原告）冯某某，女，195*年1*月29日生，汉族，住上海市徐汇区汇成苑五村83号某室，公民身份号码（略）。

被告（反诉原告）李某某，男，194*年1*月30日生，汉族，住上海市徐汇区汇成苑五村83号某室，公民身份号码（略）。

上述三被告的共同委托代理人胡永亮，上海市天华律师事务所律师。

原告刘某某、周某某与被告李某某、冯某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，并于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告刘某某、周某某及其共同的委托代理人黄方明，被告李某某及三被告的共同委托代理人胡永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某、周某某诉称：经中介居间介绍，原、被告于2015年11月7日签订《房地产买卖居间协议》，双方就原告购买被告所有的位于上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号房屋（以下简称“系争房屋”）达成了初步意向，房屋购买价406万元。次日，双方签订《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，约定系争房屋买卖合同成交价为300万元，另106万元由原告以装修补偿款的形式支付给被告。合同第六条、合同附件四对于过户、交房等进行了约定。原告先后总计已付房款316万元，尚余90万元购房款，由原告通过银行贷款向被告支付。双方按约办理了房屋交接，原告于2015年11月28日搬入系争房屋居住。合同签订后，主要由于被告未能合理安排时间协助原告办理银行贷款申请手续，至2016年2月2日经中介协调，被告才协助原告办理银行贷款申请手续。此时距离约定过户时间仅剩余13天，但双方均本着交易继续进行的诚意，被告于2016年3月15日向贷款银行提供了其收取房款的农业银行账户，原告的银行贷款审批通过。但是，2016年3月16日，被告寄送《解除房地产买卖合同通知书》给原告要求单方面解除合同，同时要求被告支付赔偿金和违约金，对此，原告难以理解。经协商，被告提出加价80万元，否则执意解除合同，原告对此无法接受，遂诉至法院，请求判令：1、原告与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、被告协助原告将上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号房屋登记过户至原告名下；3、被告接收原告购房款人民币90万元。

被告李某某、冯某某、李某某辩称：不同意原告的诉请。双方按约应当最晚在2016年2月15日之前办理过户交易手续，原告的贷款不能在该日前办好的话，应当补足房款；双方另有10天原谅期，但2016年2月25日前原告仍然没有办理出贷款，既没有将全部房款支付被告，也没有通知被告去办理过户。原告违反了合同的约定，被告发送了解除合同通知书，双方合同已经于2016年3月17日解除。同时，被告提起反诉称，合同履行过程中，被告在2015年11月28日、2016年1月初、1月底、2月初、2月15日多次通过电话、短信的方式向原告确认进度、催促付款，但原告以种种理由拖延付款，并表示尽量在2016年春节前支付房款给被告。但至2016年2月25日原告仍未支付全部房款，未通知被告去办理过户手续。原告的行为构成严重违约，被告随时可以单方解除合同。因为原告违约，被告无法进行原定的换房计划。至2016年3月15日，被告原来看中的890万元的房屋已经上涨了300万元，这给被告造成了巨大的经济损失。被告于2016年3月16日向原告发送了解除通知，合同依法已经解除。之后，双方就此进行协商，原告承认违约，但双方对于违约金、赔偿金协商无果。被告反诉请求判令：1、解除原告与被告于2015年11月8日签订的位于上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、原告在判决生效后7日内搬离上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号房屋并把房屋恢复回移交时的原样；3、原告支付给被告合同解除的违约金及赔偿金共832300元（计算方式：违约金为812000元，是以406万元为基数，按照20%计算；赔偿金为20300元，以406万元为基数，按照每天万分之五计算，计算10天）。

针对反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。由于本案双方在2月2日一并在银行主持下办理银行贷款，双方均认可贷款不可能在2月15日前办理出来，被告也同意另外应付的196万元房款适当延付，3月9日支付的76万元，也远远超过了被告认为的2月25日的最后付款期限，被告对于76万元的收取也没有提出异议，也没有提出行使合同解除权。双方均不存在违约行为，不应当适用违约金、赔偿金的责任。相反，双方均以实际行为表示系争房屋延期交易，特别是被告直至2016年3月15日仍然在配合原告申请银行贷款的手续。对于被告反诉请求3的计算方式，原告认为违约金过高，且总房价款应当按照300万元计算，106万元是装修款。系争房屋房价406万元，但是现在已经不止406万元了，房价上涨了，原告认为被告没有实际损失。

经审理查明：2015年11月7日，原告刘某某（乙方）、三被告（甲方）与案外人德佑房地产经纪有限公司（丙方）（以下简称“德佑房产”）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为406万元（房东到手价>，甲方授权德佑房产保管定金10万元。合同另对付款方式、居间报酬、违约责任等进行了约定。

同日，原告向案外人德佑房产支付了定金10万元，案外人德佑房产向原告出具了相应的收款收据。

2015年11月8日，二原告（乙方）与三被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为300万元；甲方应予2015年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2016年2月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）违约责任第二条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过10个工作日的或者乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付10个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于3个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的3个工作日内予以赔偿。合同附件三付款协议约定，乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，应于2015年12月1日前直接支付甲方110万元，余款180万元，乙方应于2016年1月15日之前向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。

同日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定乙方除支付合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款106万元，该笔款项乙方于2016年2月15日之前且办理过户当日内（先付款后交易过户）直接支付给甲方；406万元为甲方出售该房地产净到手价格；甲方承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担；双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；若双方因自身原因对合同及协议书规定内容造成违约的，10天以内双方互不追究对方违约及赔偿责任。合同另对其他相关事项进行了约定。

2015年11月28日，原告支付给被告110万元（包括定金10万元共计120万元），被告李某某向原告出具了相应的《房款收据》。

同日，原告刘某某与被告李某某对系争房屋进行了交接，并签署了《交接明细》一份。

2016年2月19日，原告刘某某向被告李某某分别转账支付了90万元及30万元。

2016年2月25日，被告李某某通过短信向原告刘某某询问，尾款的进展如何。

2016年3月6日，原告刘某某短信回复被告李某某称，下周原告的钱可以到位，会再多凑一些支付给被告。

2016年3月9日，原告刘某某向被告李某某转账支付了76万元。同时，原告刘某某向被告李某某发送短信称，贷款合同下周就办好，原告也再想想办法，下周看是否能筹到款。

同日，案外人德佑房产的工作人员张某某询问被告李某某贷款银行农业银行的卡号，以便银行发放贷款。

2016年3月16日，被告李某某向案外人德佑房产的工作人员张某某提供了银行账号。

同日，被告向原告发送《解除房地产买卖合同通知书》一份，言明原告未按合同约定及时向银行申请贷款，也未在不能取得银行贷款后将房款90万元直接支付被告，且未于2016年2月15日之前向房地产交易中心申请办理过户手续，原告未按约支付房款、末按约办理相关手续已经严重违反了合同的约定，且违约期限已经超过合同及补充协议所约定的期限，被告造成了巨大的损失；被告依据合同第九条行使单方解除权，自本解除通知到达原告之日起，解除双方签订的买卖合同；原告应按约支付赔偿金和违约金，恢复房屋原状，搬离并返还被告房屋。

2016年3月17日，原告收到被告的上述《解除房地产买卖合同通知书》。同日，被告李某某通过短信向原告刘某某称，已知悉原告收到了被告的《解除房地产买卖合同通知书》，关于房屋交易所涉问题，被告已委托律师处理，如果原告希望协商，可以电联被告的律师。

审理中，被告提交被告与原告以及被告与案外人德佑房产的工作人员张某某的电话录音、被告李某某之妻罗某某的房产证、结婚证，拟证明原告违约，使得被告已有两套房屋而无法购买其他房屋，房价上涨，造成了被告的损失。对此，原告认为逾期过户双方都有原因，被告在3月16日之前一直愿意卖房，原告在3月9日支付被告76万元，被告也没有提出异议。

审理中，被告申请案外人德佑房产的工作人员张某某作为证人出庭作证。证人称，2016年1月10日证人电话通知双方要进行贷款、审税，原告回复称理财产品没有到期，不知道要贷款多少，被告称这周比较忙。2016年1月18日，证人打电话给原告，表示按约应该2016年1月15日办理贷款，原告称这周要出差，双方又改到了2016年1月28日。时间确定之后，被告李某某又称其母亲在国外，所以不行。2016年2月2日，双方一起去办理审税和申请贷款，其中审税正常进行，但是贷款出现了问题，因为双方都有资料的缺失，被告是没有银行卡，原告是缺少收入证明、公积金账号、开通银行的回执单。对于缺少的资料，原告于2016年3月6日提供给了银行，被告于2016年3月16日提供给了证人，证人再给了银行。如果2016年2月2日资料齐全的话，2016年3月3日银行贷款可以下来，但是因为资料缺失所以实际上银行是2016年3月8日进行审批，2016年3月15日通过贷款审批，银行电联证人要房东的银行卡号，可以出贷款合同了，所以2016年3月16日证人向被告要了账号。被告提供银行账号时，并未提及被告不卖房了。对于证人证言，原告认为整个审批时间包括前期双方材料的准备、提供时间，不能简单理解成7天就能通过审批。被告对于证人证言没有异议，认为如果双方在2016年2月2日材料齐全的话，贷款可以及时审批通过。

审理中，原告自愿交付房款90万元至本院，以保证房屋买卖的付款义务可以切实履行。同时，二原告表示原告刘某某名下无房产，原告周某某名下另有一套房产，根据本市的限购政策，上海籍家庭可以购买2套房屋，因原告刘某某系上海户籍，现二原告以家庭名义购买系争房屋符合本市限购政策，不属于限购范围。

以上事实，有房地产买卖居间协议、收款收据、上海市房地产买卖合同、协议书、房款收据，交接明细、个人转账汇款业务受理回单、短信、解除房地产买卖合同通知书、电话录音及其相应文字整理稿、房产证、结婚证、证人证言及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点在于，被告是否有权按约解除买卖合同。本院认为，根据合同约定，原告应于2016年1月15日之前申请贷款，被告应积极配合，原告贷款未获审批通过或者额度不足，应于2016年2月15日之前现金补足。本案中，从合同履行的情况来看，原告贷款手续的办理因双方的原因而迟延，在2016年2月15日确实未获审批通过，但双方秉持诚实信用的原则，仍在继续履行合同。原告于2016年2月19日、3月9日分别支付被告120万元、76万元，被告接受并未提异议，且于2016年3月16日提供银行卡号以便原告的贷款银行发放贷款，此系双方以实际行为变更了原合同中关于原告付款时间的约定。被告现又以原告未按原合同约定的时间付款为由行使合同解除权，缺乏法律依据，故对原告关于合同继续履行的诉请，本院予以支持；对被告基于合同解除而提出的反诉请求，本院不予支持。原告现已自愿将剩余房款90万元交至法院，被告应按约接收房款并办理相应的过户手续，原告的相应诉请，符合合同约定，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）刘某某、周某某与被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某于2015年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、原告（反诉被告）刘某某、周某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某剩余房款900,000元；

三、被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）刘某某、周某某将位于上海市松江区新桥镇场西路398弄某某某号的房屋过户至原告（反诉被告）刘某某、周某某名下【过户所涉全部税费由原告（反诉被告）刘某某、周某某负担】；

四、驳回被告（反诉原告）李某某、冯某某、李某某的反诉请求。

本诉案件受理费12,800元，减半收取6,400元，反诉案件受理费6,142元，财产保全费5,000元，合计诉讼费17,542元，由被告（反诉原告）李某某、顾荚蓉、李某某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判长 张 孜

二○一六年七月二十日

法官助理 梁峙涛

书 记 员 邵玲玲

（本文系上海房地产律师、房屋动拆迁律师黄方明原创，未经许可不得转载，否则依法追责，本案涉及当事人均系化名）